小米汽车工厂的前身可追溯至北京市通州区马驹桥智造基地的土地开发项目。该区域在 2019 年底启动一级开发，旨在打造高端智能化产业基地。2021 年 11 月，北京经济技术开发区管委会与小米签订合作协议，确定小米汽车落户该区域。2022 年 4 月，小米汽车一期工厂正式开工，2023 年竣工，2024 年投产；二期工厂于 2024 年动工，2025 年完建。
从土地性质来看，小米汽车工厂所在的地块属于政府规划的工业用地。例如，二期工厂地块于 2024 年由小米景曦科技以 8.42 亿元竞得，面积达 531,130 平方米，出让年限为 50 年。卫星图像显示，该地块在 2022 年时仍为空地，三年后已建成现代化汽车工厂。这表明小米汽车工厂是在全新规划的工业用地上新建，而非通过收购现有工厂改造而来。
此外，马驹桥智造基地作为经开区重点项目，定位为 “双轴、四核、两片区” 的产业空间结构，聚焦集成电路、新能源汽车等领域。小米汽车的入驻进一步强化了该区域的产业集聚效应，与周边的奔驰、北汽工厂共同构成北京亦庄片区的汽车制造集群。
需要说明的是，尽管曾有传闻称小米可能收购北京现代或宝沃汽车的工厂，但北京现代官方已明确否认相关合作计划，且小米武汉工厂仍处于筹备阶段。因此，截至 2025 年，小米汽车的核心生产基地仍以北京亦庄的自建工厂为主，其前身是政府规划的工业用地，通过一级开发后由小米投资建设为智能化汽车制造园区。
